Квартира с обременением право пожизненного проживания

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Договор дарения с обременением

Квартира с обременением право пожизненного проживания

Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества.

Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами).

Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.

Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.

Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Обязательным условием для совершения одаривания является наличие дееспособности и совершеннолетие сторон по договору. Отчуждать имущество от имени недееспособных и малолетних граждан (до 14 лет), запрещено, но принимать дар они могут через своих законных представителей.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.

Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель, передает или обещает передать другой стороне, одаряемому, вещь или имущественное право.

Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:

  • реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
  • консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).

Характерными признаками таких сделок являются отсутствие встречных имущественных предоставлений и условий по распоряжению, владению и пользованию имуществом для нового хозяина. Поэтому в отношении дарения с правом пожизненного проживания дарителя сложилась неоднозначная ситуация.

С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.

С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.

При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.

Пример

Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:

  1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
  2. Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
  3. За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
  4. Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.

Отсутствие платы за проживание в квартире так же немаловажно, потому что договор по общим правилам гражданского законодательства предполагаются как возмездные.

Состояние на регистрационном учете дарителя, имеет значение в случае отчуждения одаряемым собственности, важность этого пункта состоит в том, что при реализации квартиры, в регистрирующий орган, должна предоставляться выписка из домой книги, в которой записаны лица состоящие на учете.

Тем самым, будущие собственники лишаются возможности ссылаться на то обстоятельство, что они не были осведомлены о таком обременении как пожизненное проживание стороннего лица.

Приобретение ими жилья в таком состоянии, заочно дает согласие на факт владения и проживания посторонним гражданином недвижимости.

Дарение с обременением недвижимости (квартиры или дома)

Под обременением недвижимости понимается ограничение прав собственника в отношении имущества. Как правило они касаются отчуждения собственности.

Виды обременений жилья:

  • сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Например, сосед может пользоваться Вашим участком для прокладки через него собственного водоснабжения;
  • ипотека — самый распространенный вид. При нем жилище является залогом банка, гарантией оплаты за имущество. Право собственности в отношении жилища не является абсолютным, поэтому любые действия с подобным имуществом нужно совершать после соглашения с банком;
  • арест — является обеспечительной мерой в силу решения суда;
  • пожизненная рента на содержание — ее мы рассмотрим чуть позднее.
  • аренда — если на момент отчуждения имущества оно находится в аренде, его можно реализовать. Но права арендатора при этом не должны быть соблюдены новым собственником, в соответствии с договором аренды, вплоть до конца обозначенного срока.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель не может совершать сделки от его имени, если будет отсутствовать согласие органов опеки. Кроме того, регистрационный орган не одобрит такую сделку.

Так же сложности могут возникнуть и при дарении квартиры с обременением. Все специфические условия соглашения (например постоянные жильцы) и информация об обременении должна отражаться в договоре дарения. В случае несогласия одаряемого с существующим состоянием подарка, он может отказаться от совершения сделки.

Так как процедура отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации, то и отказ должен проходить в таком же порядке. Даже если подарок был обещан в будущем и потенциальный собственник еще не вступил в свои права, отказ должен быть письменным. Если договор консенсуальный, то права и обязанности дарителя, в случае его смерти, переходят к наследникам.

Квартира, которая взята в ипотеку, не может быть подарена до полного погашения кредита, то есть должен быть заключен договор дарения в будущем (консенсуальная сделка). Вариант перевода долга для неплатежеспособных заемщиков, маловероятен, так как новый заемщик станет хозяином квартиры, оставшейся у банка в залоге. Дар лучше предложить в денежной сумме, достаточной для погашения задолженности.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество. В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме. Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он так же регистрируется в соответствующем органе.

Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.

Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.

При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.

Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.

Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.

Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек). В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика. Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.

Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.

Заключение

Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.

Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.

Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.

Вопрос — Ответ

Я получила в дар квартиру от тети. Она живет в этой квартире на праве пожизненного проживания,. За коммунальные услуги начислен долг, так как она не платила. Должна ли я оплатить эту задолженность?

Нет, Вы обязаны нести все расходы по содержанию жилья только после вступление в право собственности. Коммунальная служба должна взыскивать оплату с Вашей тети, в судебном порядке (если она отказывается платить). Тем более, что ее место жительства известно.

Мой родственник обещает подарить мне дом, на мой 35 день рождения. Если он меня переживет, получат ли мои дети этот подарок?

По общим условиям нет, но если Вы пропишите это условие в договоре, то такой переход прав будет осуществлен.

У вас остались вопросы?

Приемущества:

  • Полная анонимность
  • Бесплатно
  • Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением

Источник: http://darstvennaja.ru/zapreshhenie-dareniya/zapret/s-obremeneniem/

Как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания?

Ситуация, когда в квартире прописан человек, имеющий пожизненное право на проживание в ней, достаточно распространенная. Продать такую недвижимость очень непросто, так как ни продавец, ни покупатель (если он решится приобрести такое жилье) не смогут выписать гражданина против его согласия. Решать пользоваться ему своим правом или отказаться может только сам проживающий.

Категории граждан, которые могут получить право пожизненного проживания

Некоторые граждане могут получить право пожизненного проживания в квартире, и никто не сможет принудить их освободить жилплощадь.

  1. Жильцы, которые в момент приватизации отказались получать долю в пользу кого-то из родственников.
  2. Граждане, право которых получено на основании завещания.
  3. Супруг, если это право закреплено брачным соглашением.
  4. Член кооператива, даже частично оплативший свой пай.
  5. Ребенок, не достигший совершеннолетия, временно живущий в интернате, или находящийся в исправительном учреждении.

Важно! При продаже квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания не собственника, его согласие не требуется.

Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти. В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом.

Как не обмануть покупателя?

Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует.

Однако чаще всего, продавец и сам не знает, что квартира, которую он реализует обременена. Такое происходит, если один из прошлых жильцов был временно выписан с жилплощади, например, на период  отбывания наказания. Так поступают родственники, чтобы не оплачивать коммунальные услуги за отсутствующего человека. Поэтому, чтобы быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, следует при заключении сделки тщательно проверять ее историю.

Пример. Гражданин приобрел квартиру, которая на момент подписания договора купли-продажи была свободной. Он сам сходил в управляющую организацию и убедился, что все жильцы выписаны. Однако он не поинтересовался, когда и на каких основаниях происходило снятие с регистрации каждого из них.

Спустя три года, явился брат прежнего хозяина, который все это время отбывал наказание, и потребовал от новых жильцов выделить ему комнату, так как восстановил временно прекращенную регистрацию. Новый собственник отказал бывшему жильцу, и тот подал иск в суд, который был удовлетворен.

Собственнику пришлось освобождать комнату для бывшего жильца.

Как можно решить вопрос с пожизненным правом проживания в квартире?

Как уже было отмечено выше, никто не вправе принудить жильца с правом пожизненного пользования квартирой выписаться из нее. Однако решение существует. Если жилец не проживает в данной квартире, то с ним можно просто договориться о добровольной выписке, возможно, выдвинутые им условия не будут обременительными. В случае, когда у гражданина нет другого жилья, то новый владелец может предложить ему приобрести отдельную квартиру, или смириться с тем, что его семье придется жить в квартире с подселением.

Юридическая помощь при продаже квартиры с обременением право пожизненного проживания

Если вам надо продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания, то вам лучше обратиться к юристу компании «Правосфера». Он оценит сложившуюся ситуацию и предложит варианты ее решения. Также специалист может взять на себя переговоры как с потенциальным покупателем, так и с жильцом, имеющим право пользоваться квартирой.

Вы можете обратиться к профессионалу тогда, когда вам понадобится помощь или консультация, а можете с первого этапа заручиться его поддержкой. В любом случае он сделает все возможное, чтобы направить дело в нужное русло, и поможет решить вопрос с наибольшей выгодой для клиента.

Источник: http://Pravo-sfera.ru/pravo/kak-prodat-kvartiru-s-chelovekom-imejushim-pravo-pozhiznennogo-prozhivanija-/

Квартира с обременением

Ипотека, рента, сервитут и прочие опасности для покупателя. Как обойти подводные камни?

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.
Наталья Сазонова
директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента. Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны.

КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ ПРИОБРЕТАЮТ «ОБЫЧНУЮ» КВАРТИРУ И ОБНАРУЖИВАЕТ, ЧТО В НЕЙ НЕ ТОЛЬКО ПРОЖИВАЕТ КТО-ТО, НО ЭТОМУ КОМУ-ТО ЕЩЕ НАДО ПЛАТИТЬ.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности.

Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире! Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой.

То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.

Ипотека. И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая.

1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное.

По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами).4. Заключается основной договор купли-продажи.5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию.

Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней).

6.

Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tet уверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же «Дельта-Кредит») согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру.

При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает.

Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

КАК ПРЕДОСТЕРЕГАЮТ СПЕЦИАЛИСТЫ КОМПАНИИ EST-A-TET, ЭТОТ ПУТЬ НЕВОЗМОЖЕН, ЕСЛИ СРЕДИ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЕСТЬ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ДЕТИ.

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то… увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне.

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит.

Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше.

Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке».

Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя.

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга.

ПРИ ПРОЧИХ РАВНЫХ КВАРТИРУ, НАХОДЯЩУЮСЯ В ИПОТЕКЕ, МОЖНО КУПИТЬ С ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ ДИСКОНТОМ 5-7%.

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки».

СОВЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Источник: ЦИАН

Источник: https://bren.today/kvartira-s-obremeneniem/

Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя (с обременением) — что это, под условием, образец

Дарение квартиры или дома может быть оформлено без каких-либо проблем, а может сопровождаться целым рядом недоразумений и спорных моментов.

Именно поэтому многие родители, бабушки или дедушки, дальние родственники или просто друзья, приятели, знакомые хотели бы подстраховаться и подарить квартиру с правом пожизненного проживания в ней.

Обременение – это такие условия или запреты, которые специально создаются для ограничения правообладателя на пользование квартиры или дома. Эти ограничения, как правило, наиболее всего проявляются в то время, когда собственник хочет воспользоваться своими правами на владение недвижимостью.

В виде обременений являются следующие действия и акты, в которых собственник может быть ограничен:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • арест имущества;
  • пожизненная рента на содержание;
  • опека;
  • аренда.

Ипотека – это самый распространенный вид обременения, который на сегодня известен большинству граждан РФ. Например, вы взяли жилье в кредит, оформили ипотеку, а это означает, что сама недвижимость, которую вы взяли в кредит является пока еще не полностью вашей собственностью.

Недвижимое имущество не является вашей собственностью, потому что именно эта квартира или дом числится как залог банка до последнего погашения вами кредита. Вот это и будет являться обременением.

Ведь, если это имущество является для банка залогом, то и полностью распоряжаться им вы не имеете право. Точнее, имеете, но большую часть своих действий вы должны согласовывать с банком.

При отчуждении недвижимого имущества составляется договор дарения с обременением, в который включаются определенные условия.

Можно выделить три основных вида:

  • дарственная смешанного типа – даритель имеет право на пожизненное частичное владение квартирой или домом, а одариваемый не должен при этом чинить ему никаких в том препятствий;
  • право пользования или владения недвижимым имуществом – в договоре прописывается владение дарителем своим имуществом (которое он дарит одариваемому) до конца своей жизни, далее полноправным владельцем становится получивший подарок;
  • с определением порядка пользования – договор составляется с очередностью и своим порядком пользования подаренной квартирой между дарителем и тем, кому он делает этот подарок.

При обременении квартиры, когда ее хотят подарить, пожизненное право дарителя не регистрируется в ЕГРП, но за ним оставляют право пользования, а потому его оставляют на регистрационном учете постоянного характера.

Дарение с правом пожизненного проживания

Увы, но законодательство России не предусмотрело никаких защит стороны дарителя в процессе дарения. А потому, если даритель хочет подарить квартиру и при этом также оставляет за собой право в ней проживать, то одариваемый по закону имеет полное право делать с квартирой, что захочет.

Он может ее передарить, продать, сдать в аренду. Конкретно правоведы руководствуются ст. 572  ГК РФ, где говорится о том, что сам акт дарения рассматривается как возмездный. А любая возмездность не предполагает возврата, а тем более, одновременного пользования объектом одаривания.

Договор с правом пожизненного проживания  регламентирует права дарителя на собственность, полученную в дар и запрещает выселять дарителя.

Чаще всего к заключению дарственной с правом пожизненного проживания прибегают люди пожилого возраста, которые хотят сделать подарок своему ближайшему родственнику и в то же время сохранить за собой право продолжать проживать в подаренной квартире или доме.

Права и обязанности дарителя

Например, в договоре можно зафиксировать, что даритель имеет право пользоваться и владеть только одной комнатой, но при этом может пользоваться имуществом всей квартиры (например, ванной или кухней). Можно также отметить несколько вариантов, как удобнее и лучше заключить договор дарения под условием пожизненного проживания.

Даритель обязательно должен быть «прописан», то есть – зарегистрирован в квартире или доме, который он хочет подарить своему родственнику или третьему лицу потому, что никто никого по закону РФ не вправе «выписывать» из жилой площади, тем более закрепленной за дарителем.

Полномочия дарителя:

  • Семейный Кодекс РФ говорит о том, что трудоспособный гражданин всегда должен содержать своего нетрудоспособного родственника по ближайшей линии – родителей, бабушку или дедушку, даже дядю или тетю;
  • юристы рекомендуют простой способ решения проблемы в пользу владельца – дарить не всю квартиру, а только лишь ее часть, а оставшуюся часть закреплять за собой пожизненно или с последующим дарением по желанию дарителя-собственника жилого имущества;
  • владелец, по необходимости, сохраняет за собой право проживания в данной квартире или доме до конца своих дней, если у него нет больше никакого другого жилья;
  • даритель имеет право проживать не один в подаренной квартире, тогда это условие следует обязательно прописать в договоре дарения, с указанием количества лиц, с каким сроком проживания и какими условиями;
  • лицо, передающее в дар квартиру, может оставаться проживать в ней совершенно бесплатно, что также следует указать в договоре;
  • необходимо также указать в дарственной, возмездный дар или безвозмездный, если возмездный, тогда получатель дара берет на себя обязательства оплачивать ренту, либо содержать дарителя, а если безвозмездный – тогда дар передается бесплатно;
  • рента – владелец квартиры или дома передает права владения плательщику ренты, который уплачивает ее суммы дарителю;
  • даритель имеет полное право по собственному желанию и в одностороннем порядке расторгнуть сделку в случае, если одариваемый нарушает его право проживания на территории квартиры или дома.

Если даритель рассчитывает оставаться жить в подаренной квартире, тогда при договоренностях в письменной форме следует выражаться яснее: «право пожизненного проживания в квартире», а не владения и пользования. Пользоваться квартирой можно не проживая в ней.

Если за дарителем остается только лишь право владения квартирой, тогда это дает ему возможность и право требовать возмещения убытков в случае каких-то нарушений одаряемым (ст. 12 ГК РФ).

Лучше всего, конечно же, оставить за собой право пользования (распоряжаться имуществом в жизни) и право владения (распоряжаться имуществом по документации и юридическим вопросам).

Лицо, имеющее такие права, может оспаривать и защищать свое имущество даже против собственника (если таковым по договору уже стал, к примеру, одаряемый).

Права и обязанности одаряемого

В случае с оформлением договора ренты, рентополучатель обязуется содержать рентодателя пожизненно. Речь идет о том, чтобы обеспечить рентодателя жильем, продовольствием и даже медикаментами.

В любом другом случае, когда даритель пожизненно хочет проживать в подаренной квартире или доме, права одаряемого соблюдаются в рамках законодательства.

А потому он должен учесть право дарителя, зарегистрированного в ЕГРП, и не имеет права его выписывать из жилой площади или лишать права проживать в квартире, где он прописан. В этом случае права одаряемого несколько ограничены, особенно, если он захочет передарить, продать или сдать квартиру или дом внаем.

Одаряемый, согласно ст. 396, ст. 398, ст. 573 ГК РФ, имеет следующие права:

1.    Право принятия дара. в случае невыполнения договорных обязательств дарителем, названый в документе одариваемый имеет полное право потребовать свой дар потому, что по договору объект дарения уже является собственностью одаряемого (ст. 398, ст. 396 ГК РФ).

2.    Право отказа от принятия дара. Обычно причиной отказа от дара выступают какие-либо уважительные причины или мотивы, которые он может не указывать (п. 2 ст. 573 ГК РФ).

3.    Право совершать любые сделки с квартирой ст. 209 ГК РФ). В этом случае всегда стоит помнить о праве пожизненного проживания в ней дарителя, нарушать которое одариваемый по дарственной с пожизненным проживанием не имеет права.

Определение порядка пользования

Наиболее оптимальным способом решить вопросы с правами владения отчуждаемой безвозмездно квартирой или домом обеих сторон, представляется юристам – определение порядка пользования недвижимостью. Но они между собой должны все обговорить в первую очередь.

Такой порядок может включать следующие важные нюансы:

  • лицо, передающее в дар квартиру владеет только одной комнатой до самой своей кончины;
  • даритель владеет всей квартирой, а дарит только комнату, но после его смерти одариваемый вступает в полные права над всей квартирой;
  • владелец и одаряемый, по обоюдному своему согласию, дают право пользования подаренной квартирой или домом другому лицу, например, подрастающему ребенку дарополучателя, но только после кончины дарителя, что должно быть обязательно прописано в договоре;
  • после смерти дарителя в полноправное пользование недвижимостью по документам вступает исключительно только тот человек, которому она была подарена, но никак не какие-либо родственники умершего дарителя (ст. 292 ГК РФ);
  • при заключении сделки с правом пожизненного проживания дарителя, по согласованию обеих сторон договора, можно оговорить, что таковым правом могут обладать и третьи лица в случае любого другого отчуждения при жизни владельца-дарителя.

Образец дарственной с обременением

Образцов в чистом виде, которые бы в названии документа отражали формулировку –
«с обременением» или «с пожизненным проживанием» — не существует.

На самом деле, если вы хотите зафиксировать подобные взаимоотношения сторон, для этого возможно осуществление следующих вариантов образцов договоров:

  1. Дарения.
  2. Пожизненной ренты.
  3. Пожизненного содержания с иждивением.

Стандартная дарственная включает в себя стандартный набор атрибутов, реквизитов, в которых должны иметь место:

  • название и номер;
  • место, где заключается сделка;
  • обозначение сторон;
  • контактные и персональные данные дарителя и одаряемого;
  • предмет сторон обеих сторон – прописанные условия дарения с опорой на правоустанавливающие статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • редко, но прописываются сроки выполнения сторонами договоренностей;
  • права, обязанности, ответственность владения сторонами;
  • обязательно фиксируется момент, когда права переходят полностью одариваемой стороне;
  • основания для вероятного расторжения сделки;
  • порядок в разрешении спорных моментов;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • прочие условия;
  • подписи сторон.

В случае с учетом прав дарителя, дарственная недвижимого имущества может быть оформлена в виде договора пожизненной ренты, где получатель дара выплачивает дарителю пожизненно некоторую сумму ежемесячно или по согласованному графику. Следует отметить, что такие договора обязательно заверяются у нотариуса.

Образец договора пожизненного содержания с иждивением скачать.
Образец договора пожизненной ренты скачать.

Договор с пожизненным содержанием дарителя одариваемой стороной отличается от ренты тем, что получатель дара не столько выплачивает суммы по частям, но еще и берет на себя полное содержание прижизненно: снабжение медикаментами, продуктами питания и прочее.

В случае с дарителем, которым является юридическое лицо, а одаряемым – гражданское, существует свой примерный образец договора дарения с пожизненным содержанием дарителя.

Документы и оформление

Для заключения договоров, где предусматривается фиксация пожизненных прав дарителя, нотариальные конторы потребуют следующие документы:

  • паспорта, удостоверяющие личность;
  • в случае с подарком несовершеннолетнему лицу, следует предоставить свидетельство о его рождении;
  • любые документы на квартиру или дом, которые имеют юридическую силу (кроме этого, дарить могут также гараж, комнату, часть дома) – как правило, это свидетельство государственной регистрации и его копия;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая наличие зарегистрированных лиц на площади квартиры или дома, который дается в дар (документ берется из ЕИРЦ ГУ ИС). ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр) — это один из отделов ГУ ИС (Государственного Учреждения «Инженерные службы»);
  • документы, отражающие техническую сторону недвижимого имущества – это, прежде всего, справка о стоимости квартиры, комнаты, дома, гаража из БТИ, а также – кадастровый паспорт, план и их копии;
  • справка, подтверждающая отсутствие долгов перед налоговой инспекцией (берется в ИФНС);
  • выписка в расширенном формате из ЕГРП или из Департамента жилищного фонда, жилищной политики, подтверждающая государственную регистрацию собственника, также из кадастра;
  • письменное согласие супруга на реализацию акта дарения общего семейного имущества;
  • в случае с несовершеннолетними собственниками, необходимо разрешение из органов опеки над ними.

Подобные сделки обязательно должны заключаться исключительно в личном присутствии обеих сторон или их представителей. В случае с использованием представителей, необходимы доверенности, нотариально заверенные.

Отзывы

«Пролистал» кучу страниц в интернете в поисках образца договора дарения с пожизненным проживанием и ничего толком не нашел. Уже отчаялся в этом деле и думал уже составлять завещание своему внуку. Пошел к нотариусу и все же поинтересовался насчет такого договора.

Оказалось, что можно было оформить договор с пожизненным иждивением, что я и сделал. Очень надеюсь, что я и мой внук законодательно полностью и абсолютно защищены.

Александр Попов, Нижний Новгород

17/11/2014 11:12:04

Я работаю юристом. И всегда опираюсь на Закон РФ, точнее ГК. Потому всегда придерживаюсь заключений стандартных договоров дарения.

Всех желающих оформляться «с пожизненным проживанием» отправляю к нотариусу, чтобы они заключали дополнительные договора ренты или пожизненного иждивения дарителя на обеспечении одариваемого.

Петр Сергеевич, Краснодар

Источник: http://pravopark.ru/grazhdanskoe/darenie/dogovor-s-pravom-pozhiznennogo-prozhivanija-daritelja.html

Добавить комментарий